El contrato de alquiler perfecto: 18 elementos que debe contener

Efectivamente, es más fácil de decir que de hacer, pero en Custodio vamos a dar las directrices fundamentales para redactar el contrato de alquiler más completo posible.

Empezamos por lo fundamental, debe conocer que la Ley de Arrendamientos Urbanos fue modificada en Junio de 2013 con el objeto de “dinamizar” el mercado de alquiler. Otra cosa es que lo hayan conseguido…. En nuestro caso, nos centraremos en los contratos de alquiler para uso como vivienda habitual.

Factores para un contrato de alquiler perfecto

Por tanto empezamos por los elementos fundamentales:

1-      Partes contratantes: Identificar correctamente a los titulares del contrato así como verificar la corrección de los datos es vital. ¿Y si quien firma el contrato no es quien dice ser? Pida el DNI para verificar que todo es correcto.

2-      Inmueble a alquilar: Es importante indicar tanto la ubicación como los anejos incluidos en el alquiler. Nunca está de más especificar si algún anejo que aparece en la referencia catastral o escrituras unido al inmueble se excluye del alquiler (Por ejemplo, si no desea alquilar su trastero que aparece vinculado a la vivienda, es preferible indicarlo en lugar de ocultarlo)

3-      Plazo de duración: Mínimo 6 meses y máximo 3 años (Con posibilidad de prórrogas por dos años más). ¡Ojo! En internet encontrará decenas de contratos que se rigen por la ley antes de la actualización mencionada. Le recomendamos que se fije en la fecha del documento. Si es anterior a Junio de 2013 ¡Ignórelo!

4-      Preaviso: Con qué antelación debe comunicar el inquilino su intención de abandonar el inmueble. Lo más habitual es reducirlo a un mes.

5-      Uso: Indique que alquila su inmueble como vivienda habitual, no permitiéndose cualquier otro uso sin autorización escrita del propietario.

6-      Impida la cesión y el subarriendo: ¿O acaso prefiere encontrarse con un posible piso patera? Si esto sucede, al menos que sea motivo de incumplimiento de contrato.

7-      Vencimientos y renovaciones: Especificar en el contrato que se renovará automáticamente salvo que una de las partes indique lo contrario. Es más cómodo y evita tener que estar pendiente de la fecha de finalización.

8-      Importe de la renta y fecha de pago: Debe establecerse un periodo de pago flexible pero limitado, en el que el inquilino abone el alquiler en el modo y manera que ambas partes acuerden.

9-      Actualización de la renta: Aunque se puede pactar cualquier tipo de actualización, lo más habitual es hacerlo en base al IPC (Índice de Precios al Consumo), ya que es un indicador conocido y aceptado por la mayor parte de la población.

10-   Fianza: Nuevamente, podrá pactar la entrega de, como mínimo, una mensualidad o más. Eso sí, por encima de dos mensualidades, prepárese para un largo tiempo sin alquilar su inmueble.

11-   Impuestos y gastos del inmueble: ¿Están incluidos los gastos de comunidad en el precio? ¿Quién debe pagar la tasa de basuras? ¿Y los suministros? ¿Hay alguno incluido en el importe de la comunidad? Sea lo más específico posible con estos gastos e impuestos y no dé por hecho nada, para evitar malos entendidos y problemas.

12-   Reparación y mantenimiento: ¿Serán como marca la ley por defecto o quiere establecer alguna puntualización? Recuerde que no todo vale, y no podemos establecer cláusulas abusivas o cargar cualquier posible incidencia sobre el inmueble al inquilino.

13-   Obras y modificaciones: Por defecto, estipule que es necesario la autorización por escrito del propietario. Aunque la mayor parte de las obras y reformas son un beneficio para nuestra vivienda, hay veces que las sorpresas son desagradables.

14-   Deber de conservación y buena vecindad: Recuerde a su inquilino que debe cuidar la vivienda así como acatar las normas de la comunidad de propietarios en la que vive. De este modo, una queja fundamentada por molestias o comportamientos incívicos por parte de su inquilino, será suficiente para rescindir el contrato.

15-   Tenencia de animales: ¿Ha pensado si quiere tener un animal en su vivienda? Si no le atrae la idea de que su inquilino tenga un animal de gran tamaño o una raza peligrosa, indíquelo en el contrato.

16-   Inventario: Detalle los elementos básicos que deja en la vivienda. Es decir, muebles y electrodomésticos. Sepa que todos aquellos elementos que se deterioran con el uso los podrá incluir en el inventario pero no reclamarlos en caso de rotura o desgaste. ¿Quiere ejemplos? Menaje del hogar, elementos decorativos, bombillas, productos de limpieza, ropa de cama……………..

17-   Incumplimiento: ¿Qué pasa si alguna de las partes no cumple con sus obligaciones? ¿Dónde se resolverá el conflicto? Lo normal es acudir a los juzgados de la ciudad donde se ubique el inmueble a alquilar.

18-   Anexos: Le recordamos que es OBLIGATORIO adjuntar la copia de la certificación energética de la vivienda. Sin ella, el contrato no cumplirá con la ley en vigor, pudiendo ser considerado nulo por ocultar esta información. Aquí puede añadir aquellos documentos o condicionantes del contrato que estime oportuno.

Como ve, son muchos los apartados que se deben desarrollar y especificar lo máximo posible, adaptándolo a sus preferencias (Y respetando la legalidad, por supuesto).

La mayor parte de los contratos de alquiler que encontrará en internet fallan porque no se detallan suficientemente los puntos anteriores, pero sobre todo, porque no siempre incluyen un correcto desarrollo de estos factores básicos. ¿Se pueden incluir más? Sin duda, se puede ampliar y complicar tanto como necesite, pero tenga presente que siempre tiene que estar de acuerdo el inquilino…..

Como siempre, le recomendamos acudir a un profesional para desarrollar correctamente y con seguridad todos los puntos anteriores. Este servicio no suele ser excesivamente caro, y el contrato le será útil hasta que la ley se vuelva a modificar.

 

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